关于《认购书》的效力 ☆

1、《认购书》或者类似于《认购书》性质的协议如具备买卖合同的主要内容，并且出卖人依约接收房款，该协议可认为是买卖合同。

买卖合同主要内容是指：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任。

2、《认购书》签订后一方不愿按照《协议书》的约定签订《房屋买卖合同》，另一方不得诉请法院判令强制其签订合同。

另一方可以根据《协议书》要求对方承担违约责任，损失赔偿数额按照从合同订立之日到起诉之日房价差额范围，作如下区分处理：住宅30%以内，商业用房10%以内。

关于房屋出卖人将房屋再次买卖或者抵押的情况 ☆

1、如果签订买卖合同后出卖人又将商品房卖给第三人或者抵押给第三人，买受人可以要求取得房屋所有权，即过户，如果取法取得房屋，买受人还以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2、如果出卖人隐瞒了商品房以出卖、抵押或签订拆迁补偿安置协议，买受人可请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

关于办理房产证的问题 ☆

1、办证期限：双方可以在合同中约定期限，如无约定的，按照法律规定：购买时房屋未建成的，为办证期限为自房屋交付使用之日起90日；购买时房屋已经竣工的，为合同订立之日起90日。

2、逾期办证的，买受人依据合同约定或者法律规定起诉要求办证的，法院一般判决出卖人三个月内办证，并且支付违约金。

违约金的数额：双方在合同中约定违约金的，按照约定，如无约定的，按照已付购房款的银行一起贷款利息标准计算，即以每日万分二点一。

违约金的支付时间：广州中级人民法院一般关于逾期办证违约金的处理分两段判决:至判决生效之日止的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付;自判决生效之日起至取得办证递件回执(指“协助办证的”)之日止的违约金于每月10日前逐月支付。

违约金的截至日期：以合同约定为准:“协助办证的”为取得递件回执;“办妥的”为房管部门出证;“取得产权证的”则为交付买受人。

关于房地产公司违约情况处理方法 ☆

1、质量问题：买受人购买的房屋出现质量问题，影响正常使用,买受人要求修复，但出卖人经催告后在合理期间内拒绝修缮，买受人可以自行修缮或依据有资质评估机构的评估结论起诉请求出卖人支付修缮费用。

2、面积差：面积误差比绝对值在0。6%以内(含本数,具体标准以约定为准)的，买卖双方互不作任何补偿；面积误差比绝对值超出0.6%(不含本数)、在3%以内(含本数)的，买卖双方按同约定的价格据实结算，不扣除0。6%；面积误差比绝对值超过3%(不含本数),买受人有权退房；买受人不退房的,房屋实际面积大于合同约定计价面积的，面积误差比在3%以内(含本数)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足；面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定计价面积的，面积误差比绝对值在3%以内(含本数)部分的房价款由出卖人返还买受人；面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。追究出卖人何种违约责任决定权在买受人。

关于拆迁补偿协议 ☆

签订拆迁补偿协议后，如果协议中补偿的房屋已明确，被拆迁人对房屋享有优先权，即使房产商将该房屋又卖给第三人并过户，被拆迁人仍可以请求法院撤销过户登记。

作者：广东舜华律师事务所 咨询电话：13560073666、83351453